또다시 하락하는 리얼티 인컴 주가, 매도해야 하는가?

최근 미국의 10년 국채 이자율이 상승함에 따라 Realty Income의 주가가 다시 급격히 하락하고 있습니다.

(배당수익률 약 6.12%)

 

 

 

 

주가 하락만 볼 경우 Realty Income에 투자하는 것이 과연 현명한 투자 선택인지 의문이 들 수 있습니다.

이와 같은 의문에 대해 아래 글은 어느 정도 답변을 제공하고 있는 것 같습니다.

 

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출처

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Realty Income 주식은 지난 몇 년 동안 시장의 수수께끼가 되었습니다. Realty Income은 계속 확장되었지만, 금리가 상승함에 따라 수익성이 감소하면서 주가는 2020년 2월에 도달한 최고치에서 약 1/3 하락했습니다.

그럼에도 불구하고 Realty Income은 부동산과 세입자를 계속 추가했는데, 이는 사업의 강점을 증명합니다. 연방준비제도가 이자율을 낮추고 있는 지금, 이 주식은 오랫동안 기다려온 회복을 맞이할 수 있습니다.

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Realty Income의 상태

 

Realty Income은 단일 세입자 상업용 부동산을 순 임대(net leasing) 하여 번영했습니다. 순 임대 계약은 세금, 보험 및 유지 관리 비용을 세입자에게 부담하게 하므로 이론적으로는 더 많은 이익을 얻을 수 있습니다.

게다가 REIT로서 매년 과세 소득의 최소 90%를 배당금으로 지불해야 할 의무가 있습니다. 이 규칙을 따르고 REIT 구조에 따라 운영하면 Realty Income과 같은 회사는 분배하는 운영 이익에 대해 법인 소득세를 내지 않아도 됩니다. Realty Income은 이와 관련하여 두드러지며, "월별 배당 회사"로 자체를 마케팅했습니다. 이 회사는 보다 일반적인 분기별 패턴이 아닌 월별 일정에 따라 배당금을 지급하며, 1994년에 배당을 시작한 이래로 매년 최소 한 번은 지급금을 늘렸습니다.

게다가 현재 약 15,500개의 부동산 중 거의 99%에 세입자가 있습니다. 주가가 어려움을 겪고 있지만, 이 회사는 부동산을 계속 매수하고 개발해 왔습니다. 여기에는 1월에 Spirit Realty Capital을 인수했을 때 얻은 2,000개가 넘는 부동산 포트폴리오도 포함됩니다. 이는 더 높은 이자율이 사업의 성장을 멈추지 않았다는 또 다른 확인입니다.

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Realty Income의 재정적 상황

 

놀랍지 않게도 Spirit Realty 인수는 작년 Realty Income 성장의 대부분을 담당했습니다. 2024년 상반기 매출은 31% 증가하여 39억 달러에 달했습니다.

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합병 및 손상 비용 가운데, 2024년 1~3분기 순이익은 약 6억 6,600만 달러였으며 연간 1%만 증가했습니다. 그럼에도 불구하고 REIT의 잉여 현금 흐름과 운영 실적을 보다 명확하게 보여주는 데 일반적으로 사용하는 지표인 운영 자금(FFO)은 전년 대비 27% 증가하여 27억 달러에 달했습니다.

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분석가들은 2025년에 Realty Income의 매출이 6% 성장할 것으로 예측하는데, 이는 역사적 평균과 일치하는 수준입니다. 결과적으로 투자자들은 2024년 매출과 수입 성장을 대체로 무시한 것으로 보이며, 일부 자연스러운 변동에도 불구하고 주가는 실제로 작년에 비해 몇 퍼센트 포인트 하락했습니다.

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그러나 경영진은 지난 12개월 동안 월별 배당금을 5번이나 인상했습니다. 투자자들은 이제 연간 주당 3.17달러의 배당금을 받습니다. 현재 주가로 환산하면 수익률은 5.7%로, S&P 500의 평균 배당 수익률 1.2%의 4.5배가 넘습니다.

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P/E 비율 53을 고려하면 이 주식은 비싸 보일 수 있습니다. 그래도 투자자들은 REIT의 순수익에는 감가상각비와 손상비와 같은 큰 비현금 비용이 포함된다는 점을 기억해야 합니다. 이는 순수익을 낮추고, 이는 다시 순수익을 몇 배 더 높게 만듭니다.

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이것이 REIT 가치 평가의 척도가 '가격 대 FFO' 비율인 이유입니다. Realty Income 주식은 14의 비율로 거래됩니다. 이러한 수준은 이 주식이 저렴하다는 것을 나타내며, 특히 금리가 하락하면 단기적으로 이익이 증가할 것이라는 점을 고려하면 더욱 그렇습니다.

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2025년은 Realty Income 주식이 승리하는 해가 될까요?

2025년에는 무슨 일이 일어날지 모르지만, Realty Income 주가는 내년에 상승세를 보일 가능성이 높습니다.

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최근 몇 년간의 어려움에도 불구하고, 금리 하락은 투자자들에게 이 주식을 고려할 새로운 이유를 제공할 것입니다. 그들이 보게 될 것은 FFO에 비해 배당 수익률이 높고 밸류에이션이 낮은 회사일 것입니다.

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게다가, 거의 99%의 점유율과 부동산 포트폴리오를 추가하려는 지속적인 노력은 Realty Income의 안정성을 확증합니다. 따라서 주주들은 고수익 배당금에서 이익을 거둘 뿐만 아니라, 더 많은 투자자가 Realty Income의 매력적인 가치 제안에 주목함에 따라 상당한 가격 상승의 혜택을 볼 수도 있습니다.