국채금리 상승 시 매수해야 할 주식(리얼티 인컴, 프로로지스, 엑스트라 스페이스 스토리지)

미국 10년 국채 금리가 다시 상승함에 따라 금리에 민감한 영향을 받는 리츠 주가가 다시 하락하고 있습니다.
24년은 리츠 투자자에게 쉽지 않은 한 해였습니다.
하지만 우수한 리츠의 경우, 주가가 하락한 지금이 투자에 가장 적합한 시기일 수 있습니다.
아래는 주가 하락 시에 매수를 고려할 우수한 리츠 3개를 소개하는 글입니다.

 

 

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S&P 500은 작년에 약 25% 상승했습니다. 강력한 경제와 완화된 인플레이션 덕분에 상승했으며,
후자의 요인으로 인해 연방준비제도가 금리를 인하하기 시작했습니다.

그러나 모든 주식이 시장의 강세장에 참여한 것은 아닙니다.
Realty Income (NYSE: O) , Prologis (NYSE: PLD) , Extra Space Storage (NYSE: EXR)를 포함하여 여러 최고 부동산 투자 신탁(REIT)이 최근 최고치에서 약 20% 하락했습니다.
이는 경제가 강세를 유지하는 반면 인플레이션이 충분히 식지 않았기 때문에 Fed가 향후 금리 인하 속도를 늦추기로 결정했기 때문입니다.
그로 인해 이러한 우수한 배당주는 더욱 높은 배당 수익률을 제공하여 지금 매수하고 배당 소득을 위해 평생 보유하기에 좋은 주식입니다.

이것보다 더 좋은 것은 없습니다 : 리얼티 인컴

 

Realty Income은 수년에 걸쳐 배당금을 늘리는 훌륭한 일을 해냈습니다. 이 다각화된 REIT는 최근 1994년 상장 이후 128번째 배당금 인상을 실시했습니다. 현재 109분기 연속, 30년 연속 배당금 증가 행진을 이어가고 있습니다.
이 REIT는 그 기간 동안 연평균 4.3%의 배당금 증가율을 기록했습니다.

주가가 약 20% 하락한 현재 약 6%의 배당 수익률을 기록하고 있습니다. 이는 S&P 500의 배당 수익률(1.2%)보다 몇 배 더 높습니다.

Realty Income은 미래에 배당금을 늘리는 데 어려움이 없을 것입니다.
이 포트폴리오는 세계 유수의 기업에 순 임대된 단일 세입자 부동산을 소유하는 데 중점을 두고 있기 때문에 매우 안정적인 현금 흐름을 생성합니다. 이러한 임대는 세입자가 일상적인 유지 관리, 부동산 세금 및 건물 보험을 포함한 모든 운영 비용을 충당해야 합니다.
Realty Income은 보수적으로 AFFO의 75%를 배당금으로 지급하여 추가 현금을 또 다른 우수한 부동산에 투자할 수 있습니다. 또한 REIT 부문에서 가장 좋은 대차대조표를 보유하고 있습니다.
이러한 요소로 인해 Realty Income은 앞으로도 수입을 창출하는 부동산을 계속 인수하고 고수익 배당금을 늘릴 수 있을 것입니다.

 

선도적인 배당금 성장 : 프로로지스

 

Prologis는 최근 몇 년 동안 선도적인 배당금 성장을 이루었습니다. 이 최고의 산업 REIT는 지난 5년 동안 13%의 연평균 배당금 지급을 늘렸습니다. 이는 S&P 500과 REIT 부문 평균(각각 5%) 배당금 성장률의 두 배 이상입니다. 이 회사의 현재 배당 수익률은 주가가 약 20% 하락한 데 힘입어 거의 4%에 달합니다.

이 회사는 전자상거래의 채택 증가에 따라 창고 공간에 대한 강력한 수요로 이익을 얻었습니다. 온라인 판매를 하는 회사는 더 다양한 제품, 더 많은 재고 및 기타 요인으로 인해 오프라인 매장과 비교하여 전자상거래 운영을 위해 10억 달러 매출당 3배 더 많은 공간이 필요합니다.

Prologis는 창고 수요의 지속적인 성장을 활용할 수 있는 탁월한 위치에 있습니다. 20개국에 5,600개가 넘는 건물과 12억 제곱피트의 임대 가능한 공간을 보유한 선도적인 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 한편, 410억 달러의 미래 증축을 지원할 수 있는 거대한 토지 은행도 보유하고 있습니다. 이 회사는 또한 지속 가능한 에너지, 디지털 인프라(예: 데이터 센터)와 같은 새로운 분야로 확장하고 있으며, 세입자에게 추가 서비스를 제공하고 있습니다.
Prologis가 REIT 부문에서 가장 강력한 대차대조표를 보유하고 있다는 사실을 추가하면, 평균 이상의 배당금 성장을 계속 제공할 수 있는 탁월한 위치에 있습니다.

 

추가 규모의 배당금 증가 : 엑스트라 스페이스 스토리지

 

Extra Space Storage는 수년간 배당금 성장 기계였습니다. 이 선도적인 셀프 스토리지 REIT는 지난 10년 동안 배당금을 거의 245% 늘렸습니다. 그 배당금은 현재 4% 이상의 수익을 내고 있으며, 주가가 20% 폭락하면서 상승했습니다.

이 회사는 여러 성장 요인의 혜택을 받았습니다. 꾸준히 증가하는 보관 수요를 활용했습니다(미국 가구의 11.1%가 현재 보관 공간을 사용하고 있으며, 이는 20년 전 5.5%에서 증가한 것입니다). 이를 통해 기존 부동산에서 꾸준한 매출 증가를 이룰 수 있었고 포트폴리오를 확장할 수 있었습니다. 이 회사는 개발자로부터 부동산을 정기적으로 사들이는 한편 대규모 포트폴리오와 다른 REIT를 인수했습니다(작년에 Life Storage를 150억 달러에 인수한 것을 포함). 또한 다른 소유자를 위해 셀프 스토리지 부동산을 관리하는 업계 최대의 제3자 관리 사업을 구축했습니다. 그 결과 이 ​​ REIT는 현재 14%로 미국 보관 시장에서 가장 큰 점유율을 차지하고 있습니다.

 

 

 

 

Extra Space는 계속 성장할 여지가 많습니다. 강력한 대차대조표 덕분에 이 부문을 계속 통합할 수 있을 것입니다(전국의 보관 용량의 약 43%가 현재 REIT가 소유하지 않은 기관 품질 부동산입니다). Extra Space는 또한 개발자를 위한 제3자 관리 플랫폼과 브리지 대출/우선주 자금 조달 프로그램을 계속 성장시킬 수 있으며, 이 두 가지 모두 종종 인수 기회로 이어집니다. 이러한 성장은 Extra Space가 배당금을 계속 늘릴 수 있게 해줄 것입니다.

 

가격 하락 = 배당수익률 상승

 

이러한 REIT의 침체는 이미 매력적인 배당 수익률을 더욱 높은 수준으로 끌어올렸습니다. 이들은 모두 강력한 성장 전망과 대차대조표를 가지고 있어 향후 몇 년 동안 배당금을 계속 늘릴 수 있을 것입니다. 이는 수동적인 배당 소득을 추구하는 사람들에게 지금 당장 더 나은 매수 대상이 됩니다.