고금리 시대, 지금이 매수 기회? 고배당 & 성장 잠재력 갖춘 스마트 리츠 3개

아래 글은 고금리 시대에 주가가 크게 하락하였으나, 앞으로 금리 인하 시기가 되면 총 수익률 측면에서 훌륭한 성과를 거둘 리츠 3가지를 설명하고 있습니다.

 

 

 

최근 몇 년간 상업용 부동산 시장은 금리 인상으로 인해 어려움을 겪었습니다. 인플레이션을 억제하기 위한 금리 인상은 부동산 가치를 떨어뜨렸고, 부동산 운영업체의 인수 및 개발 프로젝트 자금 조달 비용을 증가시켰습니다.

 

하지만 인플레이션 둔화 추세가 이어진다면 올해부터 금리가 하락하기 시작할 것으로 예상됩니다. 이는 부동산 투자 신탁(REITs)에게 큰 호재가 될 것입니다. 금리 인하로 인해 포트폴리오 가치(및 주가)가 상승하고, 사업 확장 능력도 향상될 수 있기 때문입니다.

 

이러한 촉매제를 활용하여 높은 수익을 올릴 수 있는 세 가지 스마트 리츠는 바로 EPR Properties(NYSE: EPR), Realty Income(NYSE: O), Mid-America Apartment Communities(NYSE: MAA)입니다. 이들은 모두 높은 배당 수익률과 상승 잠재력을 제공합니다.

 

 

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1. EPR Properties: 짜릿한 경험에 투자하는 리츠

EPR Properties는 현재 S&P 500 지수(^GSPC)의 1.2% 수익률을 훨씬 웃도는 6.9%의 월별 배당금을 지급하고 있습니다. 즉, 1,000달러를 투자하면 연간 69달러의 배당 소득을 얻을 수 있습니다. 금리 인상은 EPR Properties의 수익률을 높이는 데 기여했습니다. 금리 인상이 시작된 이후 주가는 11% 이상 하락했습니다.

 

금리 인상은 EPR Properties의 자본 조달 비용을 증가시켜 신규 주식 발행을 통한 인수 자금 조달을 어렵게 만들었습니다. 이러한 상황 속에서 EPR Properties는 배당금 지급 후 잉여 현금 흐름, 비핵심 자산 매각, 강력한 재무 상태를 활용하여 내부적으로 성장을 지원하고 있습니다.

 

이러한 자본을 통해 이들은 먹고 즐기는 공간, 피트니스 및 웰니스 시설, 체험형 숙박 시설과 같은 새로운 체험형 부동산에 연간 2억 달러에서 3억 달러를 투자할 수 있습니다. 이러한 투자 규모는 조정 영업 현금 흐름(FFO)을 주당 3~4% 성장시키고, 배당금도 유사한 속도로 인상할 수 있었습니다(작년에는 3.6% 인상).

 

금리가 하락하고 주가가 상승하면 EPR Properties는 투자 속도를 높여 조정 FFO와 배당금을 더욱 빠르게 성장시킬 수 있습니다. 이를 통해 현재 달성 가능한 두 자릿수 수익률(배당 수익률 + 성장률) 보다 훨씬 높은 총수익률을 제공할 수 있습니다.

 

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2. Realty Income: 위기를 기회로 바꾸는 노련한 리츠

Realty Income의 주가는 금리 인상으로 인해 약 25% 하락했지만, 현재 5.7%의 배당 수익률을 제공하고 있습니다. 이 다각화된 리츠는 꾸준히 배당금을 늘려왔으며, 최근 110분기 연속 배당금 증가 기록을 세웠습니다.

 

금리 인상은 Realty Income에게 성장을 위한 자금 조달에 더욱 창의적인 접근 방식을 요구했습니다. 작년에 이들은 93억 달러 규모의 경쟁 리츠인 Spirit Realty 인수를 통해 기회를 활용했습니다. Realty Income은 자체 주식을 Spirit Realty 주식과 교환하고, 낮은 금리로 기존 부채를 인수함으로써 자본 시장에 접근할 필요 없이 거래를 성사시켰습니다.

 

또한, Realty Income은 올해 어려운 자본 시장 상황을 극복하기 위한 계획을 가지고 있습니다. 바로 사모 펀드 관리 플랫폼을 출시하는 것입니다. 이 전략은 변동성이 낮은 자본에 대한 접근성을 제공하는 동시에 관리 수수료 수입을 제공합니다.

 

한편, 금리가 하락하고 주가가 상승하면 Realty Income은 더 많은 주식을 발행하여 추가적인 수익성 투자를 위한 자금을 조달함으로써 인수 속도를 높일 수 있습니다.

 

 

3. Mid-America Apartment Communities (MAA): 임대 시장 회복에 베팅하는 리츠

Mid-America Apartment Communities(MAA)의 주가는 몇 년 전 최고치에서 30% 이상 하락했습니다. 그 결과 아파트 리츠의 배당 수익률은 3.8%까지 상승했습니다.

 

금리 인상은 아파트 시장에 뒤늦게 영향을 미칩니다. 팬데믹 기간 동안 낮은 금리(및 주택 수요의 큰 변화)로 인해 MAA가 집중하고 있는 선벨트 지역 전역에서 아파트 건설 붐이 일어났습니다. 결과적으로, 금리가 낮았을 때 승인된 프로젝트들이 완료되면서 최근 몇 년 동안 신규 아파트 공급이 급증했습니다. 이로 인해 임대료 상승이 억제되었습니다.

 

그러나 최근 몇 년간 금리가 인상되면서 개발자들이 착공하는 프로젝트 수가 크게 줄었습니다. 따라서 향후 몇 년 동안 신규 아파트 공급은 크게 줄어들고 수요는 여전히 강세를 유지할 것으로 예상됩니다. 이러한 역학 관계는 이미 임대료 상승을 재점화하고 있으며, MAA는 "올해 말과 2026년에 더욱 뚜렷해질 것"으로 예상합니다. 임대 수입 증가는 리츠의 주가에 큰 힘을 실어줄 것입니다.

 

뿐만 아니라 재정적으로 튼튼한 MAA는 다른 회사들이 방어적으로 전환하는 동안 공세적으로 나서고 있습니다. 3년 안에 완료될 7개의 개발 프로젝트를 진행 중이며, 올해 3~4개의 추가 개발을 시작하고, 인수 기회를 적극적으로 모색할 계획입니다. 이러한 투자와 임대료 상승 가속화는 MAA가 향후 몇 년 동안 강력한 총수익률을 창출할 수 있도록 합니다.

 

 

지금이 회복 중인 리츠를 매수할 스마트한 시기

높은 금리는 EPR Properties, Realty Income, MAA의 가치를 억제하여 배당 수익률을 높였습니다. 앞으로 몇 달 안에 금리가 하락하기 시작할 것으로 예상됨에 따라 이러한 리츠는 지금 당장 매수하기에 좋은 선택으로 보입니다. 이들은 매력적이고 성장하는 배당 소득 흐름을 제공할 수 있을 뿐만 아니라 시장 회복에 따라 주가가 크게 상승할 가능성도 있습니다.

 

 

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